Belasting voor uw huis in Frankrijk
Weetjes én Wetjes voor de (aspirant) eigenaar van een vakantiehuis
Bent u zich nog aan het oriënteren voor de aankoop van een 2e huis in Frankrijk dan hebben wij nog een pagina voor u vol men tips van eigenaren van een 2e huis in Frankrijk. Maar lees zeker ook deze pagina goed door want hier vindt u ook belangrijke informatie waarmee u rekening moet houden. Wat u moeten over makelaars, notarissen, og-adviseurs, hypotheekadviseurs in Frankrijk. Hier kunt u ook uw makelaar of adviseur beoordelen in een kwaliteitsonderzoek.
Crisis & prijzen Franse vakantiehuizen
Met de rentestanden in mineur, vragen veel Nederlanders die over wat eigen geld beschikken zich af waar ze dat nu het beste kunnen investeren. Een woning in het buitenland is dan vaak een aantrekkelijke optie, om zo een aanslag in Box 3 op hun spaargeld te voorkomen. U bespaart dus veel belasting door een huis in Franorijk te kopen.En bovendien leuk voor de eigen vakantie.
Frankrijk is al tientallen jaren een stabiel toeristenland en is niet aan grillen van toeristen overgeleverd, zoals sommige andere vakantielanden, die een paar jaar heel populair zijn en dan weer wegzakken.
De prijzen van woningen en zeker van vakantiewoningen in Frankrijk bewegen mee met de markt. Soms gaan ze wat omhoog, dan weer wat omlaag, maar over een langere periode gaat het bijna altijd om een solide investering.
Woningen in Noord- en Centraal Frankrijk (o.a. in de Franse Ardennen, Lorraine, Centre, Auvergne, de Corrèze en andere plekken ver genoeg weg van Parijs) zijn nog steeds (spot) goedkoop. Maar de vakantiewoningen aan de Franse kust, met name de zuidkust zijn behoorlijk aan de prijs. De algemene verwachting is dat de prijzen van woningen in het noorden en midden van Frankrijk de komende jaren zullen stijgen. De woningen aan de Franse zuidkust en in de buurt van de grote steden zullen de komende jaren niet explosief gaan stijgen, maar ook prijsverlagingen worden niet verwacht. In Zuid-Frankrijk is trouwens alles duur. Een biertje of een etentje is in Noord-Frankrijk veel goedkoper. Maar ja, de zon! Die is niet gratis, maar opgenomen in de prijs van het onroerend goed.
Uw vakantiewoning en de Nederlandse fiscus
Nu echt niets meer aftrekbaar is van een tweede woning, kunnen de vaste lasten voor het onderhoud aan een vakantiewoning en de rentelasten van de hypotheek toch wel zwaar op uw budget gaan drukken. Uw vakantiewoning in Frankrijk moet een lust blijven en geen last worden. Steeds meer Nederlandse eigenaren van Franse vakantiehuizen bieden hun bezit dan ook te huur aan, al is het maar voor een paar weken per jaar, om de kosten te drukken.
Wij van Vakantiehuis Frankrijk kunnen u hierbij uitstekend helpen!
BELASTINGHEFFING 2021 EN EERDER
U geeft uw buitenlandse huis op in Box 3 en vervolgens trekt u de waarde daarvan weer af in de kolom ‘vermijding dubbele belasting’. De regels voor de waardebepaling zijn bij aangeven en aftrekken verschillend, maar in de meeste gevallen is het effect nul. Vervolgens zijn de inkomsten uit de verhuur van uw tweede woning belastingvrij in Nederland.
LET OP BIJ UW BELASTINGAANGIFTE VOOR 2021 EN VERDER.
Door invoering van een schijventarief voor de vermogensrendementsheffing klopt volgens ons in vrijwel alle gevallen de rekensom waarbij de waarde van uw huis in Frankrijk wordt afgetrokken niet meer. U kunt dan eventueel bezwaar gaan aantekenen bij de belasting inspecteur om het bedrag aan te veel betaalde belasting op grond van het belastingverdrag nr. 10898 met Frankrijk terug te krijgen.
Via de volgende link kunt u een Excel bestand downloaden waarmee u uw belasting nadeel kunt berekenen en dit bij uw bezwaarschrift kunt bijvoegen.
De belastingdienst kan dit probleem simpel oplossen door de waarde van het huis in Frankrijk eerst op te voeren en daarna direct weer in de zelfde rubriek weer in mindering te brengen indien het huis in Frankrijk ligt of een ander land waar een dergelijk verdrag ook van toepassing is.
Uw (vakantie) huis en de Franse Fiscus
Op grond belastingverdragen dient de huuropbrengst van iedere vakantiewoning in Frankrijk te worden aangegeven voor de Franse belastingen. De aangifte doet u bij het lokale belastingkantoor waar u ook de over taxes moet betalen. (Taxe Foncière en Habitation) Woont u als eigenaar niet in Frankrijk dan moet u voor de huuropbrengst in in Noisy-le-Grand aangifte doen. Daar zit het belastingkantoor voor de "buitenlanders".
Omdat op onze website alleen verhuur van vakantiehuizen plaatsvindt zullen wij u niet vermoeien met alle regels die te maken met de ongemeubileerde verhuur van woningen.
Er kan op twee manieren in Frankrijk belasting de huuropbrengst worden berekend en dit is afhankelijk of uw vakantiehuis wel of niet is geclassificeerd. Zie hier: www.classement.atout-france.fr Of dit voor u zinvol is hangt af van uw huuromzet en de bedrijfskosten die u moet maken. Grofweg zal de uiteindelijke netto belastingheffing ergens uitkomen rond de 10%. Hier dient u bij uw rendementsoverwegingen dus rekening te houden. In veel gevallen zal een classificatie lonend zijn is ons verteld.
Heeft u een huuropbrengst boven 85.600 euro (2020) dan bent u een professionele verhuurder en bent u grofweg de helft kwijt aan belastingen. Leuker kunnen ze het daar ook niet maken dus!
Indien de belastingaanslag volgens bovenstaande berekeningen lager is dan €305 (2015) per jaar, wordt deze kwijtgescholden. Er moet echter bij een bruto huuropbrengst hoger dan € 895/jaar (2020) al belastingaangifte worden gedaan. Bij veel verhuurders met lage huuropbrengsten leidt dat dus tot verplichting van het doen van aangifte, maar niet altijd tot het feitelijk betalen van belasting.
Belasting in Frankrijk bij verkoop (verkoopwinst)
Bij verkoop van uw vakantiewoning moet u over de winst die u op het huis maakt belasting betalen (‘taxe sur la plus value’). De hoogte van de belasting is afhankelijk van de hoogte van de winst die u op maakt bij verkoop en het aantal jaren dat ligt tussen de aankoop en verkoop van de vakantiewoning. Als u binnen 5 jaar uw huis met winst verkoopt betaalt u 26,5% van die winst aan belasting. Is de winst meer dan 50.000 euro dan wordt een toeslag berekend tussen de 2 en 6%. Na het vijfde jaar loopt dat percentage met stapjes terug. Pas na 30 jaar bezit hoeft u geen winstbelasting meer te betalen. Makelaars- en notariskosten en ook aantoonbare kosten voor woningverbetering, zolang ze zijn uitgevoerd door in Frankrijk ingeschreven bouwbedrijven, zijn aftrekbaar van de winst. Deze belasting en ook de overdrachtsbelasting kan bij verkoop gedrukt worden door een gedeelte zwart te laten betalen door de koper. In dat geval kan de gemeente echter ingrijpen. Die heeft een voorkeursrecht (droit de préemption) en kan de verkoper dwingen om het huis aan de gemeente te verkopen voor het in het verkoopcontract genoemde bedrag. Trap er niet in!
Onroerend goed belasting in Frankrijk
Frankrijk kent nog een eigenaarsdeel van de onroerend goed belasting (taxe Foncière) en een gebruikersdeel (taxe d’Habitation). Het feit dat u uw vakantiewoning slechts enkele weken per jaar gebruikt heeft geen invloed op deze belastingen. De hoogte van de taxe Foncière is afhankelijk van de grootte van de gemeente, het aantal inwoners, de grootte van uw onroerend goed en is vooral afhankelijk van het aantal gemeentelijke voorzieningen. Aangezien veel Nederlanders en Vlamingen hun vakantiewoning in een klein dorp hebben valt de hoogte van deze belasting vaak wel mee. Maar hij kan variëren van een paar tientjes tot duizenden euro per jaar. De taxe d’Habitation hangt af van de huurwaarde van het pand, volgens een nogal ondoorzichtige berekening van de Franse fiscus. Hij wordt verhoogd met kijk- en luistergeld, rioolbelasting (voor zover van toepassing) en een bijdrage in de kosten van vuilnis ophalen.
U kunt het beste bij de aankoop van de woning om recente aanslagen vragen. Dan weet u waar u aan toe bent. Franse makelaars die een huis in verkoop nemen, zijn verplicht de hoogte van deze belastingen te vermelden.